EB5项目是否能成功获得永久绿卡-纽约区域中心NBA体育馆项目

EB5项目是否能成功获得永久绿卡-纽约区域中心NBA体育馆项目，大西洋城项目分析
　　
　　
　　目前中国市场上很多EB5借款项目都在宣传，项目一期已经开工，很多投资者已获批I526，所以二期肯定没有问题，这是在利用中国人的从众心理。更有甚者，有的项目打着政府投资的旗号，说有政府资金进入，而且一期成功，所以大家可以放心投资二期。
　　
　　本文针对的是EB5投资移民的借款项目进行分析。为什么用借款项目进行分析？因为投资者的投资款需要集合到基金里面，然后再由基金借给某个项目（有的项目比较离谱，借给开发商/大股东的子公司，再由子公司借给项目），资金的流向比较不可控，而且担保物都是抵押给借款人（基金公司），而基金公司里又有了区域中心的利益在里面，投资者往往无法知道自己的资金走向。
　　
　　一般来说，如果项目真的有政府投资，那么政府会对项目有所掌控，不至于资金乱串，特别是政府债券投资进入的话，更加安全，因为到目前为止，美国政府债券资金进入的项目还没有失败倒闭过。别误会，我讲的仅仅是项目不会倒闭，至于是否能够第五年还本金，这还涉及到到底项目有没有具体的资金退出机制。目前大部分的EB5项目有担保机制（哪怕是虚无缥缈的担保，中国反正喜欢这一套），大部分项目没有第五年的资本退出机制，这就给投资者带来除了移民风险，本金风险以外的另一个风险：时间风险。
　　
　　但是，我们如何判断政府资金是否在自己投资的项目里面呢？这个就不能听中介的宣传了，必须看到政府的拨款文件，看到文件上清清楚楚的写上政府的资金是给指定的项目名称使用，然后你要对一下，自己投资的项目是否真的跟政府文件所写的一致。否则，你看完我下面的举例，就知道当中的问题。其实，目前市场上更有甚者的项目，就是根本就没有政府资金投入，却包装，伪造成有政府资金投入，比如520大桥II期，都市广场II期，凤凰商贸城，这些从一开始就想着欺骗投资者的，大家要非常小心。
　　
　　到底布鲁克林NBA体育馆基础设施项目是什么？
　　纽约布鲁克林NBA体育馆是在中国推广时的项目名称，其实，是49亿美元的大西洋城改建项目中的14.48亿项目部分(包括大西洋城体育馆，相关基建和铁路枢纽)。但是官方没有一个人批准过这个单独列开的所谓项目。
　　
　　投资者怎么可以投资到一个已经有融资的项目？这个项目需要新的资金吗？
　　因为这些项目都已经有资金，所以新资金并不需要（然而，开发商需要）根据掌握的证据（包括从大西洋城负责人MaryAnneGilmartin）介绍，开发商会用募集来的资金来偿还目前至少部分土地1.619亿借贷的高息融资。
　　
　　难道开发商不可以在时机成熟时去再融资？
　　当然可以，然而，如果可以提供绿卡，EB5的钱是他们获得便宜融资的唯一途径。
　　
　　难道再融资就可以创造就业了吗？
　　经济学家的可以用计量模型算出的就业数据递交移民局并获得移民局对就业数据的确认。然而，用于计算整个就业机会的系数是基于14.441亿，而不是投资者除掉政府资金后的7.6亿项目。所以整个就业数据就有很大的偏高了。
　　
　　如何把本金归还？
　　因为没有任何的公开数据来研究项目的现金流，这个本金问题不得而知。
　　
　　难道投资者是第一顺位还款人？
　　众所周知，体育馆的现金流是指定用于归还债券的，所以第一顺位还款人是不可能的。
　　如果开发商破产，投资者可以得到7个写字楼的开发权估值5.42亿。
　　
　　但是他们真的可以得到双倍返还吗？
　　那是不可能的，这个开发权必须拍卖，哪怕再财政拨款和发债也要让项目继续进行。而这个5.42亿的估值也是比较不可靠，没有经过公开的第三方机构去进行评估。
　　
　　难道议会不知道潜在的争议吗？
　　无论共和党还是民主党，都致力于让项目进行，至于EB5投资者的利益并不是他们关注的重点。这也是为什么市政府，州政府和行政区长官都来支持的原因。因为开发商说服了政府，没有EB5的廉价资金，项目无法进行。
　　
　　帝国发展局甚至用纳税人的钱来把官员PeterDavidson派到中国来做纽约区域中心的代笔进行推介。他甚至撒谎说，布鲁克林区会是纽约未来20年最大的就业创造项目。
　　
　　为了营造移民局支持的假象，他们甚至用一个私人机构'USIMMIGRATIONSUPPORT'，看上去很像美国移民局的形象出信，说他们如何支持纽约区域中心。而实际上USIMMIGRATIONSUPPORT'是一个连办公地址都无法查询的机构。
　　
　　
　　
　　那么EB5的2.49亿到底去哪里了？
　　华尔街日报的RatnerMullsVisaFinancing专栏提供了线索。Gilmartin说，部分用于修建替代现有的占地过大的铁路，部分用于还土地借款。开发商要到2012年6月才开始修铁路。更多的证据显示，首要任务是用来归还土地借款。开发商从GramercyCapital处借来1.619亿土地借款，在2011年初展期了。
　　
　　2009年12月23日，帝国发展局跟GramercyWarehouse基金签了协议，这些协议都没有公开，以部分项目的租赁权作抵押，开发商借的部分基金。通过EB5的资金，开发商就直接把这些高息贷款置换了。万一开发商不还钱，基金直接就把租赁权拿去了。
　　
　　完美的结局就是，用EB5的廉价资金归还基金的现有贷款。这个看起来完美无缺，开发商省成本，基金得到还款，投资者得到绿卡。然而，EB5移民需要的是创造新的就业机会，而其实体育馆本身早就得到了融资。项目还根本就没有归还投资者本金的现金流报告。
　　
　　这是很荒谬的，投资者的钱投资于一个已经投资了10多亿的在建项目，然后把所有的就业都归到自己头上。
　　
　　其实开发商并不缺钱。反而是州政府，市政府，和行政区为了支持开发商的要求，来募集资金，从而帮助了GRAMERCY,帮助开发商省钱。这是一个巧妙的地产谎言“先展期，再假装，再包装，找接盘”
　　
　　基础性的错误---投资者被告知融资2.49亿用于投资一个14.48亿的NBA项目，包括体育馆，相关基建和新的铁路系统。然而，前面两个项目都已经有融资了。帝国发展局的文件也承认了。开发商仅仅是募集基金来还贷款和修铁路，跟体育馆以及相关基建毫无关系。
　　
　　纽约市长在介绍的视频上说，大西洋城是纽约最大的基建项目之一，两年就会完工。然而，在开发的协议上写的很清楚，大西洋城项目第一阶段3-4个写字楼需要耗时19年，允许延到25年。
　　
　　开发商的诚信
　　开发商是最大的开发商，但仅仅是大西洋城项目中最大的开发商。
　　开发商曾经对承诺雇用明星建筑师FrankGehry和招聘10000个写字楼职位，然而，建筑师没请，员工目前才250人。
　　
　　另一个质疑开发商诚信的是，开发商跟市交通局在2009年保证10年内建成Vanderbilt园区。市长应该很清楚，开发商一开始提议时，说最大的办公楼不会挡住Williamsburgh银行大楼。
　　当设计提交时，挡住了钟。市长要求他们改设计，结果是大楼高度降低了，仍然挡住了钟。这就是市长所推荐的最值得信赖的开发商。
　　
　　帝国发展局对不同的听众讲了不同的关于就业机会的故事。
　　2010年10月6日，帝国发展局发言人对每日新闻报说，EB5投资者不会创造新的就业机会。
　　
　　而帝国发展局执行总裁D***IDSON在北京跟投资者说，大西洋城将会是未来20年纽约最大的创造就业计划。政府已经对项目投资了大量的资金。然而，投资者并不知道，政府投资的钱是用于修体育馆和相关的基建，而他们的钱是用于修铁路和还贷款。D***ISON帮开发商和纽约区域中心撒了一个完美的谎言。除了市和州政府拨款以外，州还发行债券来支持项目，第一顺位还款。整个推荐里面，却没有说过到底项目的未来经营现金流如何，有什么样的措施来于第五年归还本金。
　　
　　官员D***IDSON说项目会创造数以千计的就业机会，是真的吗？
　　开发商开心的是，募集来的钱可以作为替补，想用在那里就用在那里。但是，这些钱却应该用来给移民局证明是用于创造就业机会的。
　　
　　正常来说，EB5将会创造新的工作机会。然而，帝国发展局也承认，这些钱根本就不会创造新的就业机会。换句话说，这仅仅是便宜的融资而已。
　　
　　移民局会根据经济学家的报告来核实实际的就业数据。然而，这些就业系数都是基于一个14.48亿的包括体育馆，基础设施和铁路枢纽的建设。
　　
　　帝国发展局的经济测量报告如下：
　　ina9/17/09memofromChairmanDennisMullen,estimatedimpactsover30years:
　　3998permanentjobsinNewYorkCityand4277jobsinNewYorkState,inclusiveofNewYorkCity,aswellas16,427newdirectjobyearsfromconstructionand25,133totaljob-years.
　　Theconstructionjobs,overtenyears,wouldatbestbe2513jobsayear.
　　作为一个25年的项目，大西洋城每年创造的就业机会是1000个人，两年大概2000人。而这些数据所考虑的项目，是整个大西洋城，包括体育馆，基建，铁路，和办公楼以及住宅的建造，也就是49亿美金投资所创造的就业机会。
　　
　　498个投资者需要2年内创造4980个就业机会，大家看到，永久绿卡的成功率了。
　　
　　投资者将会得到的是：2年的临时绿卡，然后打包回中国，本金的归还，因为项目本身没有公开的可行性报告，不得而知铁路的盈利状况。如果盈利好，那么就可以用利润或者再融资来归还；如果利润不好，投资者得到的是3栋还没开发的大楼的租赁权------只能等州政府找人开发后再决定了。
　　
　　可以肯定的说，投资者的本金和临时绿卡是没有问题的，关键是永久绿卡可能就没有希望了，本金因为没有退出机制，也需要等很长时间才能归还。算上，通胀，你得到了什么？
　　
　　问题是，为什么纽约区域中心明明知道事情的来龙去脉，却非要迎合开发商的胃口呢？
　　
　　其实，这可以成为一个很好的项目--------如果是股权型EB5项目的话：没有投资者投资的股份，项目公司就不能成立，自然就无法创造就业。只要投资者的资金到位，项目公司成立，然后再用政府资金建起来的体育馆来抵押给投资者，第五年的时候，用体育馆去银行再融资还投资者的本金。这样就天衣无缝了。也许，人家一开始就没有想到过中国人的利益把。