阴阳合同，揭开邵东县非法圈地的黑幕（转载）

记者 红壤
本刊曾于今年两会前夕刊发了记者调查《邵东非法圈地三万亩的黑幕》，把邵东县非法圈地的舆情推到了一个高潮。不久前，在当地村民的协助下，记者看到了涉及这个黑幕的核心文件--由邵东县人民政府、湖南省邵东生态产业园管理委员会与邵东邦盛房地产开发有限公司共同签订的"湖南邵东生态产业园3000亩土地整体开发项目合作开发合同书"以及"项目合作开发合同补充协议书"。白纸黑字，为我们揭开了这个圈地黑幕。
第一、从形式上看，"合作开发合同书"和"补充协议书"，都是2010年6月23日签订的，能够同一天商议签订的事项，就压根没有"补充"的必要！何来"补充"之说？目的很显然，就是把那些"不好说""不方便"在补充中完善。请看：1、"补充协议"中把房地产开发中最关键的原本由政府确定的规划条件（容积率）改成了开发商刘国忠参与的"友好协商"。2、把本应通过招拍挂，确定的土地出让价，直接确定为23. 24万元／亩。彻头彻尾的"内定门"！协议还规定了一旦高于挂牌价，政府要变相返还给刘国忠，如果说，一百多年前清政府那些丧权辱国的条约是政府无能的外在表现，那么，在这份"阴阳合同"里，邵东县有人贱卖国有土地只为中饱私囊。 3、协议约定：刘国忠的五星级酒店建成开业后，邵东县政府的政务活动、会务、接待、商务安排等活动重点安排在刘国忠的酒店。邵东县居然把这些涉嫌***的文字"晒"出来了！
这两份掩耳盗铃的阴阳合同恰恰说明，开发商刘国忠要"补充"的是违法的、见不得人利益！
第二、这份阴阳合同从头到尾没有对失地农民的征地、拆迁的补偿标准，失地农民的社会保险等。国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》指出："要控制拆迁规模，对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目,一律不得颁发房屋拆迁许可证。要严格控制行政强制拆迁的数量，实施行政强制拆迁要严格执行相关程序，并报请上一级人民政府备案。程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制定应急预案的,一律不得实施强制拆迁。"征地3000亩，涉及十余个村庄，却连一纸预案都没有。

图片一：建设中的小区。

图片二：与图片一形成鲜明对比的村民安置房
记者采访邵东市发改委负责人得知：邵东生态产业园是一个未尽省人民政府批准的产业园。因此，它不具备与任何人签订开发合同的主体资格。法学常识：非法行为不能产生合法结果。
第三、国家三令五申、一道道禁令对房地产进行宏观调控，邵东县却顶风作案以低价（23.24万元/亩）贱卖3000亩土地开发房地产和五星级酒店。圈地三万亩（20平方公里）。
在晨光村，村民小李对记者说："刘国忠广而告之--'150亿，邵东因我而改变。'我们晨光村的老百姓最有发言权，刘国忠根本没有投入150亿，因为，他除了开发一个商业小区和一个宾馆外，没有向政府支付失地农民保险费用。连村民的拆迁费用都克扣，要说改变，'因征无地、因拆无居'，生活质量严重下降却是实实在在的。"

第四、国家正式的土地买卖合同只有甲乙双方，邵东县这份阴阳合同之所以设定三方，就是为虚假的招拍挂，从补偿协议的第三条看出：开发商（丙方）如果在"招拍挂"中多支付了土地款，那么，政府就会把这些前先给生态产业园（乙方），再由乙方给丙方。
附：阴阳合同（要点节选）-----

湖南邵东生态产业园3000亩土地项目合作开发合同书

甲 方：邵东县人民政府
法定代表人：艾方毅
乙 方：湖南省邵东生态产业园管理委员会
法定代表人：金晚球
丙 方：邵东邦盛房地产开发有限公司
法定代表人：刘国忠
第一章 总则
第一条 为加快湖南邵东生态产业园建设进程，……根据《中华人民共和国合同法》等法律法规的有关规定，（《中华人民共和国合同法》第七条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。违反国家法规的合同焉能合法？）
第二章 项目内容的界定
第二条 开发面积。整体开发面积约3000亩。
第五条投资规模及开发建设周期。总投资规模约1 0 0亿元，分期连片供地，滚动开发，该地块成片开发总周期自三方签订本合同之日起不得超过9年。（实际投入根本达不到，农民的失地保险至今没有支付，何谈投资？）
第三章 项目用地的约定
第六条 该地块土地用途以甲方依法审定的邵东生态产业园分区规划的用地性质为准。（邵东县生态园至今未批！）
第四章 规划建设的约定
第十一条 为有利丙方统筹利用土地，提高土地效益，丙方可以在报经乙方同意及甲方依法审批后，对该地块内原规划设计的支路做适当移位、增加或减少。（开发商的自由裁量权）
第五章履行合同的约定
第十五条 丙方拟取得的约3000亩国有土地的使用权，分期以公开挂牌出让方式取得。每宗地的出让条件详见该宗地挂牌时的出让条件书。（与补充协议联系在一起看，就是彻头彻尾的'内定门'）
第十七条 丙方如竞得上述土地，应按供地批次分别与邵东县土地管理部门另行签订土地使用权出让合同，并在签订合同之日起3个月内按约定支付土地使用权出让金的7 0%，余款在12个月内付清。（在邵东县，国家的利益是可以协商的。）
第十八条 在签订本合同后3 0天内，丙方须在邵东县境内银行开设专户并汇入2亿元项目建设保证金。丙方在竞得首期全部土地（约550亩）后9 0天内或酒店动工前须再向该账户汇入1亿元项目建设保证金。丙方汇入的项目建设保证金，由乙、丙双方共同预留印鉴监控，所孳生的利息归丙方所有。该资金只能专项用于丙方在邵东生态产业园的项目建设，重点用于五星级酒店建设。（刘国忠至今没有兑现这条）
略
第六章 政策扶持的约定
第二十条 丙方项目的建设除享受邵东现有相关优惠政策外，甲方承诺就丙方项目建设相关的报建费、城市配套费、防空地下室易地统建费、发展新型墙体材料专项用费及散装水泥专项资金等行政事业性收费出台专门优惠政策文件，给予丙方最大限度的减免优惠，并继续享受新出台的优惠政策。（最后的优惠究竟到了谁的口袋？）
略
第二十三条 从丙方五星级酒店正式开业经营之日起五年内，酒店营业所交税金县级实得部分，由甲方财政部门分年度专项预算安排给乙方，再由乙方全额奖励给丙方。第六年到第八年酒店所交税金县级实得部分的50%，由甲方财政部门分年度专项预算安排给乙方再由乙方全部奖励给丙方。
每年度的奖励资金应在次年6月30日前到丙方账户。第八年后不再奖励。该酒店须达到国家五星级酒店评定标准，并经国家有关部门评审通过。
第二十四条 五星级酒店主体工程完成后3个月内，乙方协助丙方办理好酒店及附属不动产的房产权证，且同意协调房产部门按法律政策规定办理贷款抵押手续。（这就是刘国忠的资金链和实力）
第二十五条 甲方在本合同执行期间在邵东生态产业团内依政策不批准单位集资建房。
第七章 特别约定
略
第八章 违约责任
第三十三条 县委、县政府及有关职能部门应全力支持、参与配合五星级酒店评定的申报工作。

第九章 争议的解决方式 略
第十章 附则

甲方（盖章）： 乙方（盖章）： 丙方（盖章）
签订日期：2 0 1 0年6月23日 签订地点：邵东县两市镇东方宾馆


湖南邵东生态产业园3000亩土地整体开发项目合作开发合同补充协议书
甲 方：邵东县人民政府
法定代表人：艾方毅
乙 方：湖南省邵东生态产业园管理委员会
法定代表人：金晚球
丙． 方：邵东邦盛房地产开发有限公司
法定代表人：刘国忠
第一条 项目规划及建设内容
1、主合同第二章第四条关于建设内容还包括大型购物中心、中高档住宅小区（含联排、双拼别墅、多层退台景观房、小高层住宅、高层住宅等）。（试图绕过国家三令五申的禁止别墅用地政策）
2、
3、本项目规划指标为：综合容积率指标为2.8左右；中心城区的容积率，可根据产业园城市设计要求适当调整，报经政府主管部门审批同意后实施。（为调整规划指标埋下伏笔）
第二条 土地的挂牌时间与供地范围
略
第三条 土地价格的约定
1、第一、二、三期土地共1500亩通过执行本协议给予丙方优惠使其实际受惠于23.24万元／亩。（价格能先议定，还要国家的'招拍挂'干吗？）
2、若本条第1款约定的优惠土地价格低于摘牌价，其差额部分由甲方财政部门丙方按约定缴纳土地出让金后2个月内专项预算安排给乙方作为丙方公用设施建设费用。乙方应在丙方缴付土地出让金后3个月内，将该公用设施建设费汇入到丙方账户。（违法行为还要政府保证。）
3、若第四、五期约1500亩住宅或商业用地范围内任一块土地的竞买价超过50万元／亩的价位，丙方有权决定是否继续竞买，并区别情况作以下处理：
A、如果丙方继续竞买并最终摘牌，甲方在丙方按约定缴纳土地出让金后2个月内按摘牌价的25%专项预算安排给乙方作为丙方公用设施建设费用，若丙方未竞得该土地，则不享受本条规定的优惠待遇。
B、若甲乙方有意指定或指示下属单位或个人等恶意参与土地竞买，从而导致丙方无法竞得该土地的，视为甲乙方违约，对丙方的损失由甲乙方负责赔偿；（保证独家的霸王条款）
第四条 相关配套设施建设的约定
略
第五条 相关优惠政策的约定
3、五星级酒店建成开业后，甲方同意按政策将地方各职能部门主要政务活动、会务、接待、商务安排等活动重点安排在丙方酒店进行。（权钱交易的铁证）
略
6、在丙方支付完每宗土地的70%土地款局，10 个工作日内，为丙方办理该宗土地的土地预约登记证，并同意丙方的该土地预约登记证能在国土等相关部门办理贷软抵押担保等相关手续。
第六条 项目用地范围内的规划
略。
第七条 项目建设保证资金使用范围
略
第八条 违约责任
略
第九条 其他约定
法定代表人： 法定代表人： 法定代表人：
（签字） （签字） （签字）

签订日期：2010年6月23日 签订地点：邵东县两市镇东方宾馆


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